沿海产业转移示范基地 土地政策详细解读

发布日期:2015-12-08 09:42:19  来源:房园网

摘要: 第一条 凡在青县经济开发区(以下简称开发区)内投资建设固定资产5000万元(外资按同期汇率折算,下同)以上、投资强度250万元/亩以上的生产性工业项目,可以取得国有土地使用权。

  

青县经济开发区东区管委会

北京锦尚高德投资有限公司

201510

 

 

 

 

青县经济开发区投资优惠政策(试行)

 

第一条  凡在青县经济开发区(以下简称开发区)内投资建设固定资产5000万元(外资按同期汇率折算,下同)以上、投资强度250万元/亩以上的生产性工业项目,可以取得国有土地使用权。

对固定资产投资1亿元以上、投资强度250万元/亩以上的项目,可根据项目建设要求,实行“一事一议”,在土地出让、基础设施配套、经营服务性收费等方面给予更大的优惠。

第二条  开发区内新建企业,从企业投产年份起,三年内每亩每年平均实际纳税达到5万元的,按项目实际用地一次性给予每亩1万元的奖励;每亩每年平均纳税超过5万元的,每增加5万元,奖励金额每亩提高1万元。奖励金额最高不超过该项目用地的政府实际收益价格。

第三条  开发区内新建企业,从企业投产年份起三年内,企业当年实际纳税达到100万元的,按分税制财政管理体制,将当年实际纳税县级留成部分的50%奖励企业;当年实际纳税超过100万元且纳税数额较大的,实行“一事一议”。

第四条  开发区内新建企业,自生产经营之日起五年内,每年给予企业当年实际缴纳土地使用税同等数额的资金奖励。企业延迟约定开工、竣工时间,未能按期投产的,视情况减少企业上述奖励政策的享受年限。

第五条  开发区内新建企业,建设期间所有县级行政事业性收费一律免收。

第六条  开发区内新建企业,年纳税达到如下标准的,按企业高管人员当年实际缴纳个人所得税同等数额奖励企业,奖励期限为5年。具体标准如下:年纳税达到300万元以上的,对企业的3名高管人员进行奖励;年纳税达到500万元以上的,对企业的5名高管人员进行奖励;年纳税达到1000万元以上的,对企业的10名高管人员进行奖励。

第七条  在开发区设立企业总部的,开发区管委会无偿提供办公场所。

第八条  企业引进获得博士学位、正高级职称以上的科研人员,以及在某科研领域水平领先的技术人才,县政府可在津贴、住房、交通等方面给予支持。

第九条  凡获得中国驰名商标或中国名牌产品的县外企业,在开发区内投资建厂,投产后继续生产该品牌产品的,一次性给予10万元的奖励。

第十条  实行审批手续包办制。凡进驻开发区的企业,项目生产运营前的所有审批手续由开发区管委会负责办理,提供包办式服务。

第十一条  在开发区投资并在本县居住的国内外客商及其家属,可自愿参加青县的合作医疗和合作养老,子女入托、入学可自由选择幼儿园、学校。

第十二条  本政策自发布之日起执行,县委、县政府《关于印发<青县经济开发区投资优惠政策>的通知》(冀青字[2012]28号)同时废止。

第十三条  本政策由青县经济开发区管委会负责解释。

 


 

《支持青县经济开发区发展的十条措施》

 

青政办〔201528

 

 

青县人民政府办公室

关于印发《支持青县经济开发区发展的

十条措施》的通知

 

各镇(乡)人民政府、国营青县农场,县直有关部门:

《支持青县经济开发区发展的十条措施》已经县政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

 

青县人民政府办公室

201554






支持青县经济开发区发展的十条措施

 

为进一步推进县经济开发区发展,鼓励企业做大做强,根据省、市有关政策规定,结合我县实际,特制定以下十条措施:

第一条 鼓励兴建企业。设立全民创业专项资金,开发区内新建企业按照协议约定时间完成规划设计的厂房、办公楼等全部建设内容并投入生产的,按项目实际用地一次性给予5000/亩的创业专项资金补贴。

第二条 鼓励集约节约用地。认真落实土地支持政策,对战略性新兴产业、科技创新、产品研发、企业技改项目优先安排用地指标,优先列入年度土地供应计划。鼓励工业企业通过技术改造,增加土地投资强度,实现用地扩容。凡建设多层自用生产性用房(不包括办公、研发、仓储等附属用房)的新建企业,经规划部门许可,项目用地的容积率、建筑密度、层高等规划指标达到县政府规定的标准,一次性给予二层厂房以上部分50/平方米的奖励。

第三条 鼓励企业加大技改投入。设立县级技术改造专项扶持资金,对符合条件的企业技术改造项目,给予设备投资额10%但最高不超过100万元的补助;符合专利申请资助条件的优先给予专利申请资助。

第四条 支持科技成果转化。设立科技成果转化基金,鼓励企业与国内高校、科研院所尤其是京津院校进行产学研合作,可按照不超过其技术交易额或合同额的10%给予资金补贴。对以优质发明专利投资入股或创办科技型企业的,按不超过专利价值的20%给予奖励。

第五条 鼓励企业发展电子商务。设立电子商务专项扶持资金,对获得国家和省级的电子商务示范企业,分别给予一定数额奖励。对新建为行业、企业或个人提供电子商务平台的行业协会或牵头企业,给予5-10万元补助。

第六条 鼓励引进培养高层次创新创业人才与团队。设立人才专项资金,对引领我县产业发展方向和创新转型需求,带科技、项目资金来青县经济开发区的领军人才,给予100-500万元的科研成果产业配套资金,并给予50万元的安家补贴。企业引进获得博士学位、正高级职称以上的科研人员,以及在某科研领域水平领先的技术人才,县政府在津贴、住房、交通等方面给予支持。

第七条 设立服务业发展专项资金。县财政安排专项资金,对经认定的研发设计、检验检测、知识产权保护等公共服务平台给予实际投资额10%、最高不超过100万元的一次性补助;其自建、购买或租赁办公用房,县财政给予资金支持。

第八条 鼓励发展总部经济。对引进的国内外企业总部、地区总部、采购中心、研发中心、财务管理中心和结算中心等,其自建、购买或租赁办公用房,县财政给予资金支持。

第九条 推进实施品牌战略。对新获得中国驰名商标的企业,或者获得中国驰名商标的县外企业在开发区内投资建厂且投产后继续生产该品牌产品的,一次性给予20万元的奖励。对首次获得河北省名牌产品、河北省著名商标的企业,分别一次性给予2万元的奖励;对首次获得河北省质量效益型先进企业、河北省优质产品的企业,分别一次性给予1万元的奖励。

第十条 鼓励企业上市融资。在我县注册的企业,在境内外主板(含创业板)上市的企业,一次性给予100万元的奖励;在其他资本市场上市的,一次性给予30万元的奖励。

符合以上奖励、补贴补助、资助条件的开发区企业,应向县经济开发区管委会提出申请,县经济开发区管委会会同相关部门进行审核并提出意见上报县政府;县政府研究通过后,县财政局负责兑现奖励、补贴补助、资助等资金。符合以上奖励、补贴补助、资助条件的非开发区企业,应向相关部门提出申请,由相关部门提出意见上报县政府;县政府研究通过后,县财政局负责兑现奖励、补贴补助、资助等资金。

以上条款由县经济开发区管委会负责解释。

 

 

 

 


 

政策重点解读

对于入驻园区企业,均可享受《青县经济开发区投资优惠政策(试行)》及《支持青县经济开发区发展的十条措施》所提及的相关政策,重点说明如下:

1、鼓励兴建企业。设立全民创业专项资金,开发区内新建企业按照协议约定时间完成规划设计的厂房、办公楼等全部建设内容并投入生产的,按项目实际用地一次性给予5000/的创业专项资金补贴。

2、鼓励集约节约用地。凡建设多层自用生产性用房(不包括办公、研发、仓储等附属用房)的新建企业,经规划部门许可,项目用地的容积率、建筑密度、层高等规划指标达到县政府规定的标准,一次性给予二层厂房以上部分50/平方米的奖励

3、鼓励企业加大技改投入。对符合条件的企业技术改造项目,给予设备投资额10%但最高不超过100万元的补助;符合专利申请资助条件的优先给予专利申请资助。(注:参加园区统规统建集约设备平台的企业

4、鼓励企业发展电子商务。对新建为行业、企业或个人提供电子商务平台的行业协会或牵头企业,给予5-10万元补助

5、推进实施品牌战略。对新获得中国驰名商标的企业,或者获得中国驰名商标的县外企业在开发区内投资建厂且投产后继续生产该品牌产品的,一次性给予20万元的奖励。对首次获得河北省名牌产品、河北省著名商标的企业,分别一次性给予2万元的奖励;对首次获得河北省质量效益型先进企业、河北省优质产品的企业,分别一次性给予1万元的奖励 

     6、鼓励企业上市融资。在我县注册的企业,在境内外主板(含创业板)上市的企业,一次性给予100万元的奖励;在其他资本市场上市的,一次性给予30万元的奖励

     7、开发区内新建企业,从企业投产年份起,三年内每亩每年平均实际纳税达到5万元的,按项目实际用地一次性给予每亩1万元的奖励每亩每年平均纳税超过5万元的,每增加5万元,奖励金额每亩提高1万元。奖励金额最高不超过该项目用地的政府实际收益价格

     8、开发区内新建企业,自生产经营之日起五年内,每年给予企业当年实际缴纳土地使用税同等数额的资金奖励

9、开发区内新建企业,建设期间所有县级行政事业性收费一律免收

10、实行审批手续包办制。凡进驻开发区的企业,项目生产运营前的所有审批手续由开发区管委会负责办理,提供包办式服务。

 

 

 

 

 

 


 

青县园区国有土地组成及相关税费标准

 

1、征地区片地价:执行省政府201528号文,青县共分五个区片,园区所在区片执行55000/亩的标准,自201561日起实施。征地价格不能低于此价格;青县人民政府的会议纪要明确了该区片带有地上物的执行标准为75000/亩的标准。

2、被征地农民社保费:区片地价的21%,折合到每亩上,大约1155015750/亩。

3、风险基金:地块总平米数乘以30/平米乘以5%,即折合到每亩上,1000/亩。

4、新增建设用地有偿使用费:20/平米,即土地指标,折合到每亩上,13340/亩。

5、耕地占用税,河北省执行22.5/平米,即折合到每亩上,14985/亩。

6、土地交易契税:成交价格的4%

7、印花税:成交价格的万分之五。

8、土地使用税:青县城区每年3/平米;乡镇1.5/平米。园区执行1.5/平米的标准,折合到每亩上,999/亩。每年分四次计征,每季度末15日内缴纳。

9、以上各项相加,国有土地从征地、到组卷(一书四方案),林林总总各类显性和隐性收费,总体成本为126177/亩。

10、我方报价为土地出让金价格12.6万每亩,全部缴纳到县国土局土地专户。其他优惠参见重点解读。




关于超低土地价格的风险提示

 

土地出让收益,是我们国家的主要财政收入,国家对于土地出让金的收支管理,越来越严格。各地政府在招商引资过程中,为了短期内吸引投资人的资金和关注,会在国有土地的出让价格上,通过先征后返的模式,承诺给投资人,等到项目真正投资落地,真正面临兑现的时候,会拿出国家的相关文件给予搪塞;或者以前一任政府领导已经调离,现任领导不予执行,原因是违反政策。这样的案例林林总总,不一而足。

实际上,如果对国有土地的出让的价格组成有一个明细的认知,就能分析,这些承诺,哪怕是地方政府以会议纪要或协议的方式确定的承诺,能否实现、能够实现多少。因为目前的地方财政无不紧张,如果让地方政府倒贴,政府在实际操作中根本没有实力倒贴、也贴不起,或者在法律层面上无法实现。

我们简单把国有土地出让金的组成细分,便于大家了解。

(1)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

(2)土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。

(3)支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。

(4)城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

(5)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付改制国有企业职工安置费支出等。其中,国有土地收益基金,实行分账核算,具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定,并报送财政部和国土资源部备案;国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

常规情况下,被征土地收益分配格局大致是:地方政府占二至三成、企业占四或五成,村级组织占近三成,农民占5%10%

那么,土地出让金中扣除四项计提费用主要是指收益基金、农发基金、廉租房基金、出让管理费。

1)农业土地开发资金作为计提基金,每宗地按土地收益的15%计提。主要用于农业土地开发的支出;

2)城镇廉租住房保障资金作为计提基金,每宗地按土地收益的10%计提,主要用于补充城镇廉租住房保障资金;已按宗地配套建设廉租住房的,不再计提;

3)土地出让业务费作为计提基金,每宗地按土地收益的2%计提,并按照财政部门核定的预算安排支出,主要用于土地有偿使用管理工作方面的支出;

4)国有土地收益基金,每宗地按缴入地方国库的土地出让总收入的5%计提,实行分帐核算,主要用于土地收购储备。

上述这几项大约占比22%

分析之后,我们可以清晰地看到,低于基准地价的存在政策风险。如果坚持认定地方政府领导有魄力、有办法,那结局可能和大富豪家具的何循证先生一样,三十年积累的产业付诸东流,涉身诉讼,深陷囹圄。最经典的案例是山东费县招商引资广东大富豪家具企业入驻,千亩规模零地价,结果呢?最后政府新班子不承认,因为上一届违规,工厂至今封条未解。

在行业内,很多家具企业老板反映,人家唐山某地的国有土地价格出让金15/亩,地方政府招拍挂中实际收取15/亩,土地成交二十日内,返还7/亩。

国有土地招拍挂地价8/亩,明显低于基准地价,到底有没有政策风险?我们通过土地出让金的成本明细来分析。

1,土地招拍挂后有四项基金直接进入中央财政国库,约占全部土地出让金的22%,这是地方政府退不出来的。

2,土地招拍挂前,组卷两书四方案,会有耕地占用费和土地利用税大约2.6/亩,仅仅税一项每亩一万多,进入中央财政的国库,根本就退不出来。

3,河北省征地成本,农民补偿一项每亩7万左右。

4,综上计算,仅仅成本和中央财政计提是12/亩。这是全省普遍价格。以廊坊为例,地价报价15.6万,成交12万每亩是靠谱的也是安全的。

成本就是12/亩,地方政府拿什么来退?再者,按照100号文,严格收支两条线,土地收益的支出,需要通过人大审批、政府财政支付,这个流程一般需要两三个月,20天明显是不可能实现的事情。

另外,河北省最近两年的经济下行压力很大,地方政府的财政收入锐减,财政可支配的收入非常紧张。低于土地成本操作,违反法律规定暂且不说,就是在实际支付上也很难实现。

为了一个不可能兑现的空头诺言,冒着巨大的法律风险,执行一个有着巨大的后遗症的投资项目,到底是沾光了还是吃亏了呢?

所以,我们觉得,超低土地出让的项目,实际操作中可能会有问题,最终带来不愉快。

我们无意给别人拆台,我们只是为工厂投资者顾虑。毕竟我们专业做园区六年,磕磕绊绊走来,在土地政策上心里有数。

例子更具体一些,整个片区都按照8万每亩计算地价,这是政府的算盘。而工厂老板肯定要求自己地块出让金按照实际占地计算,也得按照8万每亩,这是企业家的算盘。那么,道路、绿化(绿化率不低于35%)占地加在一起,整个地块出地率大约60%。那么,差出来的地价怎么办?可能的后果是政府征税或摊派,追加、算后账,最终算出来的价格可能远远高于12万每亩。











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